Справка по результатам изучения практики рассмотрения в 2023-2025 годах гражданских дел, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых построены здание, сооружение.

По запросу Саратовского областного суда №26/01-17/4 от 14 января 2026 года Ртищевским районным судом Саратовской области проведено изучение практики рассмотрения судьями Ртищевского районного суда Саратовской области в 2023-2025 годах гражданских дел, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых построены здание, сооружение.

За указанный период судьями Ртищевского районного суда Саратовской области рассмотрено 5 гражданских дел указанной категории, из них: 2 дела – в 2023 году; 3 дела – в 2024 году.

В 2023 году рассмотрено 2 гражданских дела указанной категории:

- гражданское дело № 2-1-459/2023 по иску Волковой С.В. к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование своих требований истец указала, что проживает в доме. К ее дому прилегает пустырь (пустующая муниципальная земля), на участке которого площадью 1640 кв.м, относящимся к крайней улице Кузнечной в п. Темп в 1996 году за счет собственных сил и средств своей семьи возвела деревянный сарай общей площадью 66,5 кв.м., состоящий из трех смежных помещений площадью 12 кв., 32,8 кв.м., 21,2 кв.м., который по настоящее время использует для содержания своей домашней птицы, мелкого домашнего скота и хранения кормов для них. Поскольку участок земли, на котором она построила данный сарай, ранее никем не использовался и представлял собой заросший бурьяном пустырь, каких-либо газовых или высоковольтных коммуникаций не имел, то она своих прав на постройку сарая и на земельный участок, на котором он построен, не оформляла. В настоящее время у нее возникла необходимость оформить свои права на земельный участок, на котором расположен вышеуказанный сарай, в установленном законом порядке посредством аукциона, однако по причине наличия на данном земельном участке самовольно построенного ею сарая она не может это сделать без признания своего права собственности на сам сарай. Как следует из технического паспорта строения от 18 апреля 2023 года и технического заключения о его техническом состоянии, сарай, представляет собой расположенное по ул. Кузнечной в п. Темп Ртищевского района Саратовской области одноэтажное деревянное нежилое здание (склад) 1996 года постройки с износом 40% общей площадью 66,5 кв.м., состоящее из трех помещений площадью 12,5 кв.м., 32,8 кв.м., 21,2 кв.м., имеет действительную стоимость 199390 рублей. Обследованное здание находится в границах земельного участка, отступы от здания до границ земельного участка соответствуют требованиям нормативных документов, регламентирующих отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участок: СНиП 2.07.01-98* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п.2.14.01.97*; СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства, п.5.3; 125 ФЗ технический регламент о требованиях пожарной безопасности; СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. Местонахождение сарая соответствует требованиям, установленным документацией по планировке территорий и правилам землепользования и застройки территории МО Ртищевского района, соответствует требованиям пожарной безопасности, градостроительным, санитарным нормам и правилам. По территории земельного участка не проходят охранные зоны газопровода и других инженерных коммуникаций, пользование в которых земельным участком и расположенных на нем объектов имеет определенные правовые ограничения. Техническое состояние здания в целом согласно методике, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404, оценивается как удовлетворительное. Технические и объемно- планировочные решения нежилого здания соответствуют СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 2.01.97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». На основании проведенного инженерного обследования и по совокупности выявленных дефектом дальнейшая эксплуатация нежилого здания – сарай возможна. В досудебном порядке была составлена и согласована с организациями электросетей Ртищевского района, линий связи, филиалом АО «Газпром газораспределение Саратовская область» в г. Ртищево и Ртищевским МУП «Водозабор» схема расположения земельного участка площадью 1640 кв.м. в кадастровом квартале 64:30:130101 по ул. Кузнечной в п. Темп, на котором расположен самовольно построенный ей сарай.

Просит признать за собой право собственности на одноэтажное деревянное строение - сарай общей площадью 66,5 кв.м., состоящее из трех нежилых помещений площадью 12 кв.м., 32,8 кв.м., 21,2 кв., расположенное на земельном участке площадью 1640 кв.м., по ул. Кузнечная, п. Темп, Ртищевского района, Саратовской области.

По результатам рассмотрения гражданского дела вынесено заочное решение суда от 25 июля 2023 года об удовлетворении исковых требований. Решением суда признано за Волковой С.В. право собственности на одноэтажное деревянное строение - сарай общей площадью 66,5 кв.м., состоящее из трех нежилых помещений площадью 12 кв.м., 32,8 кв.м., 21,2 кв., расположенное на земельном участке площадью 1640 кв.м., по ул. Кузнечная, п. Темп, Ртищевского района, Саратовской области.

В апелляционном и кассационном порядке заочное решение суда по указанному делу не обжаловалось. Заочное решение суда вступило в законную силу 09 сентября 2023 года.

- гражданское дело № 2-1-898/2023 по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяну Р.М. о признании сделки недействительной в силу ничтожности.

В обоснование исковых требований прокурором указано, что Ртищевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения требований действующего законодательства при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, которой установлено, что по результатам проведенного аукциона между администрацией Ртищевского муниципального района и Даврешяном Р.М. заключен договор аренды земельного участка № 22 от 05.11.2019 г. с кадастровым номером 64:47:040512:266 площадью 1925 кв.м. с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, сроком действия 2 года 8 месяцев - с 05.11.2019 по 05.07.2022. На основании полученного разрешения на строительство №64-RU64530101-742-2022, выданного 14.03.2022 г., и указанного договора аренды земельного участка 23.06.2022 г. за Даврешяном Р.М. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 98,6 кв. м. степенью готовности 13% с кадастровым номером 64:47:040512:574. Соглашением от 24.01.2023 г., заключенным между администрацией Ртищевского муниципального района и Даврешяном Р.М., договор аренды земельного участка расторгнут. На основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), имея документы о зарегистрированном праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 98,6 кв. м. степенью готовности 13%, 12.01.2023 г. Даврешян Р.М. обратился в администрацию Ртищевского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:47:040512:266 без проведения торгов для завершения строительства указанного объекта. На основании указанного заявления и документов о праве собственности на объект незавершенного строительства между администрацией Ртищевского муниципального района и Даврешяном Р.М. 24.01.2023 г. заключен договор аренды № 1 земельного участка с кадастровым номером 64:47:040512:266.

Полагая, что указанный договор аренды земельного участка ничтожен, поскольку проверкой установлено, что объект незавершенного строительства на данном земельном участке отсутствует, а разрешительные документы, выданные на его строительство, незаконны, а также договор аренды № 1 от 24.01.2023 г. земельного участка с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, заключен без проведения торгов, в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства, то признание незаконным регистрации права собственности на объект незавершенного строительства влечет незаконность сделки по предоставлению в аренду земельного участка. Регистрация за Даврешяном Р.М. права собственности на объект незавершенного строительства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, выражающееся в отсутствии у них возможности претендовать на получение прав на земельный участок с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15.

Прокурор просит суд признать незаконным разрешение на строительство одноэтажного многоквартирного дома от 14.03.2022г. №64-RU64530101-742-2022; признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства – одноэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 98,6 кв.м. с кадастровым номером 64:47:040512:574, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:47:040512:266, по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15; признать недействительным договор аренды заключенный между Даврешян Р.М. и администрацией Ртищевского муниципального района от 24.01.2023г. земельного участка площадью 1925 кв. метров с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, применив последствия недействительности ничтожной сделки; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Даврешяна Р.М. возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:47:040512:266 администрации Ртищевского муниципального района.

По результатам рассмотрения гражданского дела вынесено решение суда от 14 декабря 2023 года, которым удовлетворены исковые требования. Признано незаконным разрешение на строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома, выданного администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области 14.03.2022 г., № 64-RU64530101-742-2022; признано отсутствующим право собственности Даврешяна Р.М. на объект незавершенного строительства - одноэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 98,6 кв. м. с кадастровым номером 64:47:040512:574, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:47:040512:266 по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15. Признан договор аренды земельного участка площадью 1925 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, заключенный 24.01.2023 г. между администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяном Р.М., недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки: возложена обязать Даврешяна Р.М. возвратить земельный участок площадью с кадастровым номером 64:47:040512:266 администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области. Взыскана с Даврешяна Р.М. государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2024 года решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2023 года отменено.

Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области, Даврешяну Р.М. о признании незаконным разрешения на строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома №64-RU64530101-742-2022, выданного администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области 14 марта 2022 года, признании отсутствующим право собственности Даврешяна Р.М. на объект незавершенного строительства - одноэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 98,6 кв. м с кадастровым номером 64:47:040512:574, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:47:040512:266 по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, признании договора аренды земельного участка площадью 1925 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 64:47:040512:266, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Красная, д. 15, заключенного 24 января 2023 года между администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяном Р.М. недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов отказано.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2024 года оставлено без изменения, кассационное представление прокурора Саратовской области без удовлетворения.

В 2024 году рассмотрено 3 гражданских дела указанной категории:

- гражданское дело № 2-1-158/2024 по иску Простатовой Е.А. к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование исковых требований указано, что Простатовой Е.А. на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 71,7 кв.м., с кадастровым номером. Права Простатовой Е.А. на земельный участок подтверждаются договором аренды № 83-Ф от 27 ноября 2014 года, на основании которого в пользовании истца находится земельный участок, согласно п.1.4 которого земельный участок предоставлен Простатовой Е.А. для строительства объекта торговли. В 2002 году она за счет собственных средств и сил построила на принадлежащем ей земельном участке нежилое здание (магазин) общей площадью 67,1 кв.м. Возведенный объект соответствует целевому назначению земельного участка: для строительства объекта торговли. Кроме того истцом во внесудебном порядке получен акт обследования технического состояния нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: Саратовская область, г. Ртищево, ул. Куйбышева, 15б, подтверждающий, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Спорный объект расположен в границах земельного участка истца, о чем свидетельствует указанный акт, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка истца, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, она предприняла меры для получения разрешительной документации, что подтверждается: письмами администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области от 13 сентября 2018 года № 01.23/2789 и от 14 марта 2019 года № 01-23/880 о рассмотрении заявления о выдаче разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию торгового павильона. Однако получить необходимую документацию не удалось, так как здание является самовольной постройкой, о чем свидетельствуют ответы администрации РМР.

Просит признать за Простатовой Е.А. право собственности на одноэтажное здание магазина общей площадью 67,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 71,70 кв.м., кадастровый номер.

По результатам рассмотрения гражданского дела вынесено заочное решение суда от 10 апреля 2024 года об удовлетворении исковых требований. Решением суда признано за Простатовой Е.А. право собственности на одноэтажное здание магазина общей площадью 67,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 71,70 кв.м., кадастровый номер.

В апелляционном и кассационном порядке заочное решение суда по указанному делу не обжаловалось. Заочное решение суда вступило в законную силу 07 июня 2024 года.

- гражданское дело № 2-1-486/2024 по иску Даврешян Т.С. к Макогону О.Л., Макогон С.В., Мацкевич А.Н., администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании недействительными договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, о сносе объекта недвижимости.

Даврешян Т.С. обратилась в Ртищевский районный суд Саратовской области с иском, указав, что ей на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2014 принадлежит на праве собственности нежилое здание магазин площадью 355,4 кв.м. с кадастровым номером и земельный участок категории земель населенных пунктов, разрешенное использование для размещения объектов торговли, общей площадью 673,43 кв.м. с кадастровым номером .

Смежный земельный участок с кадастровым номером, на котором расположено нежилое здание площадью 4364,8 кв.м. с кадастровым номером, принадлежащий в настоящее время ответчикам Макогону О.Л., Макогон С.В. и Мацкевич А.Н., ранее был предоставлен в аренду Мацкевич А.Н. на основании договора аренды от 24.02.2011 № 5-Ф, заключенного с администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области. Администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области Мацкевич А.Н. выдано разрешение от 02.04.2012 № 64530101-395 на строительство на данном земельном участке магазина.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 26.12.2013 Мацкевич А.Н. передала Макогону О.Л. ½ долю в праве общей долевой собственности земельный участок с незавершенным строительством нежилым зданием готовностью 30 %, в связи с чем, заключено дополнительное соглашение от 25.07.2013 о замене лица в договоре аренды земельного участка 24.02.2011 № 5-Ф.

После возведения на указанном земельном участке магазина администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области им было выдано разрешение от 27.08.2013 № 64530101-254 на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с договором купли-продажи земельного от 26.12.2013 данный земельный участок продан администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области Мацкевич А.Н. и Макогону О.Л. без проведения торгов в связи с нахождением на нём принадлежащего им на праве собственности вновь возведенного магазина.

Ссылаясь на нарушения соответствующих положений Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 № 221 «О государственном кадастре недвижимости», истцом указано, что данный земельный участок был сформирован и предоставлен Мацкевич А.Н. незаконно без проведения торгов, опубликованная в газете «Перекресток России» (выпуск от 21.01.2011) информация о возможности предоставления в аренду земельного участка площадью 433,0 кв.м. для строительства магазина, не содержит всей необходимой информации, предусмотренной Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Истцом Даврешян Т.С. указано, что поскольку земельный участок сформирован незаконно без проведения торгов, у неё отсутствовала возможность участвовать в торгах с целью приобретения данного земельного участка, чем существенно нарушены её права. Последующее возведение на данном земельном участке здания магазина также нарушает её права как смежного землепользователя, что влечет, по мнению истца, также признание недействительным разрешения на строительство магазина и на ввод его в эксплуатацию, в связи с чем данный объект подлежит сносу.

В связи с изложенным, истец Даврешян Т.С. просила суд признать недействительными договор аренды земельного участка от 24.02.2011 № 5-Ф, заключенный между администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области и Мацкевич А.Н.; признать недействительным разрешение от 02.04.2012 № 64530101-395 на строительство магазина; признать недействительным разрешение от 27.08.2013 № 64530101-254 на ввод объекта в эксплуатацию; обязать ответчиков снести объект недвижимости здание магазина по адресу: Саратовская

область, г. Ртищево, ул. Советская, д. 3б.

По результатам рассмотрения дела вынесено решение суда от 08 августа 2024 года об отказе в удовлетворении исковых требований Даврешян Т.С. к Макогону О.Л., Макогон С.В., Мацкевич А.Н., администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании недействительными договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, о сносе объекта недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 03 декабря 2024 года решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 08 августа 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационном порядке решение суда по указанному делу не обжаловалось. Решение суда вступило в законную силу 03 декабря 2024 года.

- гражданское дело № 2-1-499/2024 по иску Юдиной Н.П. к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование исковых требований указано, что Юдина Н.П. с 1974 года проживает в квартире. К данному дому прилегает земельный участок земель населенных пунктов площадью 22 +/- 1,65 кв.м. с кадастровым номером, на котором в 1980 году за счет собственных сил и средств своей семьи был возведен кирпичный гараж общей площадью 13,7 кв.м., который в настоящее время используется для содержания личного автомобиля и хранения домашних вещей. Указывается, что участок земли, на котором построен гараж, ранее никем не использовался, не имел коммуникаций. Своих прав на строение гаража и на земельный участок она не оформляла в связи с юридической неграмотностью.

В марте 2024 года Юдина Н.П. обращалась с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, однако письмом администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области от 05.03.2024 № 229 ей отказано в предоставлении в собственность земельного участка площадью 22 кв.м. с разрешенным использованием для строительства индивидуального гаража, поскольку заявитель не является собственником расположенного на данном земельном участке гаража и в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не имеет право на приобретение данного земельного участка, а исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В иске указано, что согласно техническому паспорту и техническому заключению гараж представляет собой одноэтажное кирпичное нежилое строение 1989 года постройки с износом 27 %, находится в границах земельного участка, отступы от здания до границ земельного участка соответствуют требованиям нормативных документов, местонахождение соответствует требованиям установленным документацией по планировке территорий и правилам землепользования и застройки, соответствует требованиям пожарной безопасности, градостроительным, санитарным номам и правилам, по территории земельного участка не проходят охранные зоны газопровода и других инженерных коммуникаций.

Просит суд признать за Юдиной Н.П. право собственности на одноэтажное нежилое кирпичное здание гаража общей площадью застройки 13,7 кв.м., расположенное на земельном участке земель населенных пунктов площадью 22 +/- 1,65 кв.м. с кадастровым номером.

По результатам рассмотрения дела вынесено решение суда от 19 июля 2024 года об отказе в удовлетворении исковых требований Юдиной Н.П. к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 октября 2024 года решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 19 июля 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

В ходе пересмотра вступившего в законную силу решения суда по указанному делу, определением Судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2025 года решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 19 июля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 октября 2024 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Юдиной Н.П. - без удовлетворения.

При рассмотрении дел указанной категории вопросов, нуждающихся в разъяснении Верховным Судом Российской Федерации, не возникало.

Судья Ртищевского районного суда Ястребова О.В.