Справка

по результатам изучения судебной практики рассмотрения Ртищевским районным судом Саратовской области исков органов государственной власти и местного самоуправления, а также прокуроров об оспаривании прав граждан на земельные участки

В соответствии с запросом Саратовского областного суда №25/01-17/32 от 12.02.2025г. проведено изучение судебной практики рассмотрения исков органов государственной власти и местного самоуправления, а также прокуроров об оспаривании прав граждан на земельные участки за период с 2022 по 2024 годы судьями Ртищевского районного суда Саратовской области.

Изучение показало, что за период с 2022 по 2024 годы судьями Ртищевского районного суда Саратовской области было рассмотрено 32 гражданских дела по искам органов местного самоуправления, а также прокуроров об оспаривании прав граждан на земельные участки, из которых 29 дел рассмотрено с вынесением решений, которыми исковые требования удовлетворены, 2 дела прекращены в связи с отказом истца от иска и 1 дело прекращено в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения.

Из указанных рассмотренных 32 гражданских дел:

- 19 дел по искам Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и гражданину – арендатору о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности сделок;

- 8 дел по искам Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и гражданину – арендатору о признании договора аренды земельного участка недействительным и внесении изменений в договор аренды земельного участка;

- 2 дела по иску администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к ответчикам (физическим лицам) о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка

- 1 дело по иску администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к физическому лицу об установлении сервитута на земельный участок;

- 1 дело по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах физического лица к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о возложении обязанности;

- 1 дело по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и физическому лицу о признании сделки недействительной в силу ничтожности.

В восьми случаях судебные акты обжаловались в апелляционном порядке, в одном случае судебное решение отменено и в настоящее время дело находится в кассационной инстанции.

Применение норм процессуального права

С точки зрения родовой подсудности все указанные споры относятся к подсудности районных судов, поскольку их рассмотрение связано с оспариванием ненормативных актов органов государственной власти либо органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, а также с оспариванием сделок при цене иска, превышающей пятьдесят тысяч рублей (статьи 23-24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ).

При решении вопроса о территориальной подсудности спора судьи руководствовались правилами исключительной подсудности, предусмотренной статьей 30 ГПК РФ, в соответствии с которой иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. По всем делам споры рассмотрены по месту нахождения земельного участка (участков).

Вопрос о подведомственности спора суду общей юрисдикции разрешался исходя из субъектного состава участников спора и характера возникших правоотношений (статьи 22 ГПК РФ, 27-28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), устанавливалось, имеют ли участники спора статус индивидуальных предпринимателей, для каких целей участок предоставлен лицу, вид разрешенного использования участка, используется ли участок для осуществления предпринимательской либо иной экономической деятельности.

Исковые заявления, предъявленные прокурором в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, независимо от вида использования участка и статуса ответчиков рассматривались судьями суда общей юрисдикции, поскольку неопределенный круг лиц включает в себя неограниченное количество физических лиц, статус которых не может быть определен. Кроме того, статья 52 АПК РФ не предусматривает возможности предъявления прокурорам исковых заявлений в интересах неопределенного круга лиц в арбитражном процессе.

За указанный период времени производства по делам в связи с не подведомственностью спора суду общей юрисдикции не прекращались.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. Определение суда об утверждении мирового соглашения сторон выносится по правилам, установленным главой 14.1 настоящего Кодекса. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В двух случаях производство по делу было прекращено в связи с отказом от исковых требований:

- имел место отказ Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области от исковых требований, предъявленных в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района и Жиганову А.М. о признании договора аренды земельного участка №2 от 02.03.2020 года недействительным, применении последствий недействительности сделки (дело №2-1-103/2023, определение от 23.03.2023г.);

- имел место отказ Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области от исковых требований, предъявленных в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района о признании договора аренды земельного участка №1 от 23.01.2020г., заключенного с Сурманидзе Д.М., недействительным и применении последствий недействительности сделки (дело №2-1-101/2023, определение от 24.03.2023г.).

В обоих случаях отказ от требований принят судом с учетом положений статей 39 и 173 ГПК РФ, так как не противоречил закону и не нарушал права третьих лиц.

Частью 1 статьи 153.8 ГПК РФ предусмотрено заключение мирового соглашения сторонами на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта.

В соответствии с ч. ч. 1-3 ст. 153.9 ГПК РФ мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающем полномочия представителя.

Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.

В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и иные условия, не противоречащие федеральному закону.

Мировое соглашение заключается в отношении предъявленных в суд исковых требований. Допускается включение в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства.

Согласно ч. 1 ст. 153.10 ГПК РФ мировое соглашение утверждается судом, в производстве которого находится дело.

Суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 6 ст. 153.10 ГПК РФ).

В силу ч. 11 ст. 153.10 ГПК РФ определение об утверждении мирового соглашения подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение одного месяца со дня вынесения такого определения.

По смыслу приведенных нормативных положений, суд утверждает мировое соглашение, если установит, что его заключение носит добровольный и осознанный характер, соглашение не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Исходя из правового смысла данной нормы, мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ). Таким соглашением, если оно утверждено судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

В одном случае производство по делу было прекращено утверждением мирового соглашения, заключенного между сторонами:

- дело по иску администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к Носковой Н.Г. об установлении сервитута на земельный участок. По настоящему делу стороны пришли к соглашению об урегулировании настоящего спора об установлении сервитута на земельный участок. В соответствии с заключенным мировым соглашением ответчик на безвозмездной основе предоставила истцу право ограниченного пользования (сервитут) частью спорного земельного участка в целях доступа к земельному участку (жилому строению), по соответствующим координатам (дело №2-1-180/2024, определение от 28.03.2024г.).

По мнению суда, условия мирового соглашения не противоречили закону и не нарушали права и законные интересы других лиц, а поэтому суд утвердил представленное сторонами мировое соглашение.

Последствия заключения мирового соглашения и прекращения дела производством, предусмотренные статьей 221 ГПК РФ сторонам были разъяснены, понятны, что было отражено в тексте мирового соглашения и протоколе судебного заседания.

Применение норм материального права

Иски прокурора в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к администрации муниципального района и гражданину (физическому лицу) о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.

Рассмотрение споров данной категории предполагает установление законности предоставления земельных участков органом местного самоуправления. В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при разрешении требований о признании постановления (распоряжения) о предоставлении земельного участка на каком-либо праве недействительным необходимо установить, соответствует ли постановление нормам действующего законодательства, входит ли распоряжение участком в компетенцию органа, вынесшего постановление (распоряжение), нарушает ли ненормативный правовой акт права и законные интересы лица, обратившегося с исковым заявлением (либо лица, в интересах которого подан иск).

При оценке законности действий органа необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), а также в зависимости от места расположения участка и оснований предъявленных требований нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), Водного кодекса Российской Федерации (ВК РФ), Лесного кодекса Российской Федерации (ЛК РФ), других федеральных законов и законов субъекта.

Наряду с требованиями о признании ненормативного акта недействительным, как правило, могут заявляться требования о признании недействительной сделки, заключенной на основании ненормативного акта, о применении последствий недействительности сделки, о признании права отсутствующим, о прекращении права, об истребовании участка из чужого незаконного владения, о снятии земельного участка с кадастрового учета, об исключении сведений о местоположении и границах участка из ЕГРН. В соответствии со ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом, обратившимся в суд с исковым заявлением, самостоятельно, однако удовлетворение требований должно приводить к восстановлению нарушенного права.

Бремя доказывания обстоятельств, касающихся установления факта нарушения прав действиями ответчиков и необходимости восстановления нарушенного права, лежит на истце. Ответчики в свою очередь обязаны доказать соответствие принятых ненормативных актов, заключенных договоров требованиям действующего законодательства (ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства регулируются в частности, Федеральным законом от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ч. 1 ст. 2). Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (ч. 2 ст. 2).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использовать земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

В соответствии с ч. 5 ст. 4 указанного федерального закона максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0.5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков, может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.

Таких дел, спор по которым был связан с применением указанных норм закона, по искам Ртищевского межрайонного прокурора в порядке, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и к физическому лицу о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, судом было рассмотрено 18, в 16-ти случаях с удовлетворением исковых требований, поскольку судьями устанавливалось, что ответчик - физическое лицо (арендатор земельного участка) не является индивидуальным предпринимателем, однако фактически использует предоставленный земельный участок для предпринимательской деятельности, в связи с чем суд приходил к выводу, что договор аренды земельного участка был заключен с ним органом местного самоуправления в нарушение требований действующего законодательства. Суд признавал ничтожным договор аренды земельного участка, применял последствия недействительности ничтожной сделки, обязав арендатора (физическое лицо) передать органу местного самоуправления земельный участок, исключить из ЕГРН запись о регистрации права аренды за физическим лицом спорного земельного участка.

В двух случаях, как было указано выше, производства по делам по таким спорам судом были прекращены в связи с отказом истца от иска.

Также судом было рассмотрено два дела по иску администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к ответчику (физическому лицу) о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с возложением обязанности ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка (дело №2-1-701/2023, решение от 18.09.2023г. и дело №2-1-260/2024, решение от 03.05.2024г.), при рассмотрении которых были применены следующие нормы материального права.

В силу требований ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность землепользования). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как устанавливалось судами в обоих случаях, на основании заявления физического лица (ответчика, арендатора), постановлением администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» предварительно согласовано предоставление в аренду сроком на 49 лет земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 1.1 договора «арендодатель» на основании ст. 39.20, п.п. 1 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ предоставляет, Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, на котором расположен объекты недвижимого имущества: жилой дом.

В порядке ст. 39.20 ЗК РФ истец после получения заявлений от заинтересованных физических лиц направил в адрес ответчика проект договора аренды. Ответчиком ответ о возможности заключения договора аренды дан не был.

Для понуждения заключить договор аренды не подписавшего договор правообладателя объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, истец был вынужден обращаться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Согласно пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ статья 36 ЗК РФ признана утратившей силу с 01.05.2015г. В настоящее время особенности предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Таким образом, с учетом непредставления в установленный срок ответчиком подписанного договора аренды, истец в соответствии с требованиями действующего законодательства был обязан обратиться в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договорах аренды земельных участков в рассмотренных делах стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты. Площади частей земельного участка, находящихся в пользовании арендаторов, рассчитаны пропорционально долям находящихся в собственности долей жилого дома, расположенного на земельном участке.

Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Возражений по существу условий договоров аренды земельных участков ответчиками не заявлялось, иных доказательств, препятствующих заключению договора аренды, не представлено.

Таким образом, требования истца – органа муниципального самоуправления об обязании ответчиков заключить договоры аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора судом были признаны правомерными и обоснованными, и сделан вывод о том, что не являясь собственниками земельных участков и, следовательно, плательщиками земельного налога, ответчики обязаны заключить договоры аренды земельных участков.

Принятые решения по указанным делам сторонами не обжаловались.

В силу подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В системе действующего на уровне Российской Федерации законодательного регулирования не установлен специальный порядок обеспечения объектами инфраструктуры земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, при их предоставлении в собственность гражданам бесплатно в качестве одной из мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

Поскольку земельные участки предоставляются для индивидуального жилищного строительства, подлежит учету нормативное регулирование застройки территорий городских и сельских поселений, которое должно осуществляться в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и основанными на его положениях актами территориального планирования, а также документами градостроительного зонирования - правилами землепользования и застройки, включающими в себя градостроительные регламенты (п. 3 ч. 2 ст. 30 данного Кодекса).

В таких регламентах, как следует из п. 4 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Таким образом, при решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность гражданам бесплатно должны приниматься во внимание реальные показатели пригодности конкретного земельного участка для целей ведения индивидуального жилищного строительства с точки зрения его оснащенности объектами необходимой инфраструктуры, что получило свое отражение в Методических рекомендациях субъектам Российской Федерации по порядку и случаям бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей (утверждены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.09.2013г. №372; пп.3 и 4 п. 17).

В системе действующего правового регулирования органы местного самоуправления при определении земельных участков для предоставления в установленных субъектом Российской Федерации случаях в собственность гражданам, имеющим трех и более детей (а равно в иных случаях реализации в такой форме государственной поддержки семей, имеющих детей), должны исходить из оснащенности такого земельного участка объектами необходимой инфраструктуры, организация которой возложена, в частности, на органы местного самоуправления городских округов положениями пп. 4 и 5 ч. 1 ст. 14 ФЗ №131-ФЗ.

Законом Саратовской области от 30.09.2014г. №119-ЗСО «О предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, в собственность бесплатно земельных участок, находящихся в государственной или муниципальной собственности» установлен специальный порядок обеспечения земельных участков объектами инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их предоставлении в собственность гражданам бесплатно в качестве одной из мер государственной поддержки семей, имеющих трех и более детей, не разработан.

Министерство регионального развития Российской Федерации от 09.09.2013г. №372, утверждая Методические рекомендации субъектам Российской Федерации по порядку и случаям бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, говорит о том, что земельный участок предоставляется при наличии транспортной доступности, обеспеченности объектами социальной и инженерной инфраструктуры, экологической обстановки, имея в виду отсутствие на земельном участке зон охраны производственных и особенно опасных производственных объектов (в том числе, магистральных трубопроводов, шумового воздействия аэропортов и т.п.), других критериев, обусловленных целями предоставления земельных участков многодетным семьям.

Приведенные правовые нормы в их взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что земельные участки, предоставляемые многодетным семьям, по возможности уже на момент их предоставления гражданам, или в течение определенного разумного срока после такого предоставления, должны позволять получить услуги в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения в точках подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.11.2017г. №2516-О «По жалобе администрации города Барнаула на нарушение конституционных прав и свобод п. п. 4 и 5 ч. 1 ст. 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», если предоставление земельного участка в собственность гражданам бесплатно выступает именно в качестве меры социальной поддержки, направленной на удовлетворение потребностей граждан в жилище, тем более в отношении многодетных семей как находящихся потенциально в наиболее уязвимом социальном положении и нуждающихся в особой заботе со стороны государства и общества, в силу конституционных принципов равенства и справедливости предполагается недопустимость возложения на самих таких граждан бремени несения дополнительных финансовых затрат, связанных с инфраструктурным оснащением предоставленных земельных участков, - иное вследствие значительной тяжести такого рода вынужденных расходов могло бы обесценить данную меру социальной поддержки и поставить под сомнение доверие граждан к действиям государства. Именно на органах публичной власти лежит обязанность по благоустройству соответствующих территорий, с тем, чтобы земельные участки, предназначенные для оказания государственной поддержки семьи, были, по возможности, уже на момент их предоставления гражданам (или в течение определенного разумного срока после такого предоставления) снабжены необходимой коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой, от наличия которой во многом зависит реальная возможность проведения самого индивидуального жилищного строительства, а также последующего пользования вновь возведенным жилым объектом.

С применением указанной нормативно-правовой базы судом было рассмотрено одно дело по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах многодетной матери к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о возложении обязанности на ответчика обеспечить многодетную семью земельным участком с возможностью технологического присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения. При этом прекращено право собственности на ранее предоставленный многодетной матери земельный участок, как не соответствующий требованиям приведенного выше законодательства.

Принятое по делу решение суда сторонами не обжаловалось (дело №2-1-184/2024, решение от 15.05.2024г.).

В соответствии с п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий:

- принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю;

- направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

- принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных п.9 настоящей статьи.

В силу п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в том числе если заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляются проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017г. №278, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются в том числе соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства.

С применением указанных положений закона судом было рассмотрено одно дело по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и физическому лицу о признании сделки недействительной в силу ничтожности и в связи с тем, что органом муниципального самоуправления при перераспределение земельного участка с видом разрешенного использования с «для размещения материально-технического снабжения» и земельного участка из земель государственной собственности произведено с нарушением требований действующего законодательства, исходный земельный участок прекратил свое существование в связи с образованием нового земельного участка, вынесено решение, которым исковые требования удовлетворены:

- постановлено признать недействительным постановление администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области об утверждении схемы расположения земельного участка ответчика – физического лица;

- признать незаконным образование данного земельного участка, исключить из ЕГРН сведения об этом земельном участке;

- прекратить в ЕГРН запись о праве собственности ответчика – физического лица на этот земельный участок, а также признать недействительным Соглашение о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между ответчиком – физическим лицом и администрацией Ртищевского муниципального района, применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции, обязав администрацию Ртищевского муниципального района вернуть ответчику – физическому лицу денежные средства;

- восстановить в ЕГРН сведения о предыдущем земельном участке и запись о праве собственности ответчика – физического лица на него.

Принятое судом решение сторонами не обжаловалось (дело №2-1-17/2024, решение от 23.01.2024г.).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды , либо только возмещения таких убытков.

Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Однако, в соответствии с п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015г.

В статье Статья 34">34 Закона №171-ФЗ содержатся переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2018г.

В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015г. года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды таких земельных участков. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

При этом, случай, когда лицо, получившее право аренды после 01.03.2018г. года, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (ч. 3 ст. 22 ЗК РФ), в переходных положениях отсутствует.

Согласно ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом, в соответствии с ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в следующих случаях если: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ указаны условия, только при одновременном наличии которых названное право может быть реализовано: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пунктами 1 - 30 части 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

С применением указанных положений земельного законодательства судом было рассмотрено 8 дел с исковыми требованиями, предъявленными прокурором Екатериновского района в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации Екатериновского муниципального района Саратовской и физическим лицам – арендаторам земельных участков.

Судом в ходе рассмотрения таких дел устанавливалось, что, поскольку заключение договоров аренды спорных земельных участков состоялось после 01.03.2015г., то есть после вступления в силу изменений в ЗК РФ, а, последующее предоставление земельных участков по указанным договорам аренды без проведения торгов не подпадало под перечисленные в п.п. 1-30 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, условие п. 4 ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не соблюдается, следовательно, по ЗК РФ в действующей редакции право на заключение новых договоров аренды арендуемых земельных участков без проведения торгов ответчики – физические лица (арендаторы) не имеют.

По всем указанным восьми рассмотренным делам судом вынесены решения об удовлетворении исковых требований, согласно которым пункты договоров аренды, содержащие положения, согласно которым по истечении срока действия договора, арендатор обладает правом преимущества перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю, не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, судом признавались недействительными и орган местного самоуправления (арендодатель) обязывался судом внести изменения в данные договоры аренды путем заключения дополнительных соглашений, исключающих признанные недействительными пункты.

Все указанные судебные решения сторонами не обжаловались.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органом местного самоуправления в пределах компетенции (ст. 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 8 ГрК РФ, подп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений.

Часть 1 ст. 51 ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи орган к которому прилагается в числе прочих документов положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 48 настоящего Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Предметом экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы проектной документации являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий (п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: 1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; 2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; 3) утратил силу с 4 августа 2018 года; 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; 5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; 6) буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

В силу норм ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2021г. №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, в силу которого домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Пункт 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014г. №543-ст, многоквартирный дом определяет как оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Строительство жилого дома на земельном участке должно допускаться видом его разрешенного использования.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020г. №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.01.2013г. №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указывающая, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Судом с применением указанных норм и положений земельного и градостроительного законодательства было рассмотрено дело по иску Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяну Руслану Муразовичу о признании сделки недействительной в силу ничтожности.

Рассматривая указанный спор, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор аренды земельного участка ничтожен по следующим основаниям. Основанием для заключения указанного договора аренды явилось предоставление Даврешян Р.М. документов о наличии на данном земельном участке объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, было установлено, что объект незавершенного строительства на данном земельном участке отсутствует, а разрешительные документы, выданные на его строительство, незаконны. Согласно проектной документации, на спорном земельном участке было запроектировано строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство многоквартирного дома возможна только при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации. Вместе с тем, судом было установлено, что при подаче Даврешяном Р.М. в администрацию Ртищевского муниципального района Саратовской области заявления о выдаче разрешения на строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляется строительство объекта капитального строительства, предоставлено не было.

Также было установлено судом, что на данном земельном участке объект недвижимости, в том числе незавершенные строительством отсутствуют, на земельном участке расположены строительные блоки, строительные работы не ведутся. В материалах регистрационного дела по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с определенной общей площадью застройки и готовностью 13% документы, подтверждающие выполнение работ по устройству фундамента также отсутствуют.

Судом было принято решение, которым постановил исковые требования прокурора удовлетворить:

- признать незаконным разрешение на строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома, выданного администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области;

- признать отсутствующим право собственности ответчика (арендатора) на объект незавершенного строительства - одноэтажный многоквартирный жилой дом;

- признать договор аренды земельного участок, заключенный между администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяном Русланом Муразовичем, недействительным (ничтожным);

- применить последствия недействительности сделки: обязать Даврешяна Руслана Муразовича возвратить спорный земельный участок администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (дело №2-1-898/2023, решение от 14.12.2023г.).

Указанное решение было обжаловано ответчиками в апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции установил, что заключением судебной экспертизы, назначенной по ходатайству ответчика, подтверждено, что как в фактических границах (вынесенных в натуру и закрепленных на местности), так и кадастровых границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 16%, соответствует техническим характеристикам проектной документации, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, в связи с чем у администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области имелись все основания для предоставления земельного участка ответчику Даврешяну Р.М. в аренду в порядке, предусмотренном п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, по окончании срока действия договора аренды земельного участка. Кроме того, указал, что отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации, предусмотренного п.п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, не является основанием для признания разрешения на строительство недействительным, поскольку доказательств тому, что отсутствие такого заключения экспертизы повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, стороной истца не представлено.

Судебная коллегия в своем апелляционном определении от 02.10.2024г. постановила:

- решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2023 года отменить,

- принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ртищевского межрайонного прокурора Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области, Даврешяну Руслану Муразовичу о признании незаконным разрешения на строительство одноэтажного многоквартирного жилого дома, выданного администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области, признании отсутствующим право собственности Даврешяна Р.М. на объект незавершенного строительства - одноэтажный многоквартирный жилой дом, признании договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области и Даврешяном Р.М. недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов отказать.

По кассационному представлению прокурора 15.01.2025г. данное гражданское дело направлено в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Проведенный анализ судебной практики показал, что при рассмотрении гражданских дел указанной категории у судей Ртищевского районного суда Саратовской области сформирован единый правовой подход. Вопросов, нуждающихся в разъяснении Верховным Судом Российской Федерации, у судей не имеется.

Судья А.П. Маслов